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住まいと暮らしのお役立ちコラム

  【土地があって住まいは建つ!!】  

 住まいづくりになくてはならないもの…みなさんは、どんなものを思い浮かべますか?
 住まいに求めるイメージ、適切な資金計画、信頼できる依頼先など、いずれも住まいづくりに欠かすことはできません。しかし、これがなくては始まらないもの…そうです、住まいの敷地となる「土地」です。「土地」がなくては、理想の住まいを思い描くことはできても、具体的な計画へと進むことができません。(もちろん、いつか“空中浮遊する住まい”なんていうことが実現して、「土地」から解放される日がくるかもしれませんが?!)
 …ということで、今回のタイトルは『土地があって住まいは建つ!!』です。

●あなたがお住まいの土地のこと、ご存知ですか?
 建て替えをお考えの方は、すでに「土地」を所有されているので「土地」探しをする必要がありません。けれども、現在のお住まいを建てられてから年月を経ているためでしょうか、意外とご自分の土地についてご存知ない場合が見受けられます。  多くの方が、現在のお住まいを建てられたときから15~20年以上は経っていらっしゃいますので、その間に建築上の法的な制限も変化しており、周辺環境も少なからず変わっています。是非、これを機にご自分の土地についていろいろ調べてみてください。お住まいの市役所や区役所などの都市計画課や建築指導課などで調べることができます。

●土地を得るには…
 ご相談にいらっしゃる方の中で最近増えているのが、土地購入から住まいづくりの計画をスタートされる方です。そして多くの方が土地購入について悩んでいらっしゃいます。
 
 一口に土地購入と言っても、大きく2つの場合があります。
 1つは、住まいを購入することで必然的に土地も購入することになる場合です。建売住宅や中古住宅などの 購入のほか、マンション購入などもこのケースにあてはまりますね。
 もう1つは、土地を購入してから住まいを建てる場合です。自分らしさを大切にした住まいづくりを考えて来館されるお客様に多いのはこちらの場合です。イメージ通りの住まいを実現するにはやはり土地から、と思い至って不動産情報の収集をスタートされているようです。
 不動産広告に出されている土地には、土地の取引だけの場合と建築条件付き土地の場合の2つがあります。
【参考資料 (1) (2) (3)

 では、土地購入はなぜむずかしいのでしょう?
 一番大きな要因は、自分の予算にあった土地を見つけることではないでしょうか。
 例えば、「すごく気に入って立地環境、敷地条件とも申し分ないけれど、ちょっと高くて予算には合わないわ。広さを少し減らしてもらえないかしら…。」と言っても、売主さんが「じゃあ、そうしましょう。」と了承してくださることはまずありません。土地は、食料品や布地などのように“はかり売り”というわけにはいかないからです。
 結局、その土地をあきらめるか、建物の予算を削るか、無理に予算を増やすことになってしまいます。
 また、不動産価格として適正かどうか、という判断もとてもむずかしいものです。不動産取引の指標となる公示価格、相続税や固定資産税の不動産評価額の標準となる路線価、また実際の取引が成立する実勢価格など、目安となる価格はありますが、それぞれの土地の状況や接している道路の状況などによって価格が変わるため、簡単には比較できません。
 できることならば、専門知識をもったアドバイザーまたは設計者などの専門家と一緒に土地選びを行うことが望ましいといえます。

建築条件付き土地
建築条件付き土地は、土地の売買契約と建物の請負契約を一体にした取引方法です。条件の内容や指定されている工事請負者などについて十分な検討が必要です。
●土地は実測図をしっかりチェック!!
 土地を表す図には、公図、実測図 (測量図)、住宅地図、都市計画図などがあります。
 この中で、土地の形や大きさを正確に示しているのが実測図ですので、実測図があることを必ず確かめましょう。ただし、測量した時期が古い場合には、現状と変わってしまっていたり、測量時の隣地との境界を示すものがなくなり、再度境界を確認しなければならなかったりする場合がありますので、測量をした時期や境界杭の有無なども確認しておきましょう。
 みなさんもよく耳にする「公図」は、法務局出張所(登記所)に備えられている土地台帳の付属地図ですが、もともと税金徴収のために作成されたものなので、土地の形状や面積、隣接状況などを正しく表しているわけではありません。さらに明治時代に作成されたものであるため、測量精度も期待できません。現況とは異なることが少なからずありますので、注意が必要です。

 「土地」は確かにわかりにくいものですが、あなたと家族が暮らしていく住まいを実現するための大事な礎となるものです。また、新たに取得するには大きな経済的負担も伴います。あなた自身で土地について知るとともに、専門的な知識をもったアドバイザーと相談しながら、あなたにふさわしい「土地」を見つけてください。


[住まいのナビゲーター 青木 千枝子]
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